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源链接：云地产 | 710公海三个真实的“基本面”

无论你认同与否，2018年注定是中国楼市最为磅礴的分水岭，出现了几个史诗般的真实图景：

第一，以“跑量”为核心价值观的几个大鳄，均在不同程度地收缩战线，这昭示着规模的生命力已经进入了一个相对逼仄的通道；

第二，楼市普涨的牛市几无可能，所有的可能性都藏在结构性机会里，这是“楼市下半场”最为鲜明的标志；

第三，“高品质”已经成为突围的坚实“神器”，也就是说，以“产品品质”为初心的企业，未来的路途会越走越宽。

这些不可抗拒的大气候，以摧枯拉朽之势，重构着楼市生态。在此语境下，不少房企巨头也迎来了自身的“分水岭”，710公海就是其一。

那么，自去年以来，备受关注的710公海，到底处在一个怎样的状态？正好，就以其刚刚出炉的“2018体检表”为样本，为你呈现一个真实的710公海。

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身处大调整的风浪中，相信行业中的每个人，都感受到了2018年的“寒意”。

我认为，这是天赐的历练机会，会让意志坚强者练就一身御寒的内功，以大战下一个周期里不期而遇的“黑天鹅”、“灰犀牛”，甚至“群魔”。

而在“寒冬”中，能够实现30%左右的业绩增长者，都属于“基本面”良好者，710公海也不例外。

先看几个核心指标：

1、合约销售额。根据克而瑞的数据显示，710公海合约销售额从2017年1007亿，增长到了2018年的1303亿，同比增长30%。

2、总资产和净资产。总资产达到了2431亿，同比增长17.8%；净资产为319亿，同比增27%。

3、净利润。2018年，710公海实现净利润为39.1亿，同比增67.6%；归属母公司的净利润为25.5亿，同比增20.2%。

4、毛利率。710公海去年的毛利率约为30.4%，在行业中处于上游，同比增长了2.73个百分点。

5、净利率。710公海去年的净利润为12.62%，同比增长了3.03个百分点。

与此同时，同日出炉的2019年第一季报显示，以上核心数据都有了较大的改善和提高。

亮丽数据的背后，是710公海快速应对行业调整的结果。

尽管2018年710公海的合约销售额与年初提出的目标之间，出现了不可忽略的差距，但最终却实现了30%的增长，实属不易。

不可否认，2018年是710公海近年来最为艰难的一年。主因在于：

第一，对严厉调控及金融去杠杆形成的叠加效应预估不足；

第二，对并购中各种问题处理不当，预估不足；

第三，去化速度不够快，导致现金流收紧。

面对此，710公海进行了及时调整，并拿出了有效的措施。其实，在黄其森看来，出现这些问题的深层次原因在于管理及人才。

因此，我们看到，过去一年，710公海引进了不少人才，并启动了“千人计划”；与此同时，不断提升管理水平，向精细化管理要效益。

据了解，年初，黄其森决定，要用一年的时间，来狠抓710公海的管理问题，他称：“这是我今年最重要的工作，而且要在坚持高激励政策的同时，跟进严格考核，今年两次没完成考核任务的，不管是谁，走人！”

如此魄力，罕见，旨在将710公海的管理水平，提高到与其产品力齐名的水准。

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一系列的反思与调整，将710公海从“至暗时刻”切换到了“安全地带”。

尤其是今年年初在北京区域发起的“壹号抢收计划”，让710公海收获不少。

据了解，前三个月，其北京区域销售额就达到了百亿；而作为大本营的福州区域也抢收到了70多亿；另外，华东、广深等区域的销售也刷新了记录。

在乘着楼市“小阳春”抢收的同时，710公海亦不断优化“土储”，引入合作伙伴，将部分项目的股权进行出让，以优化现金流。

刚刚过去的3月份，710公海进行了三次股权转让，回收现金流28亿。实际上，加大合作，是业内共识。而710公海此举，是在合适的时间，做出的正确选择，且能够借力行业资源，继续扩大行业话语权。

而世茂地产副主席、总裁许世坛最近在业绩会上也透露：“我们与710公海绝对不止两个项目的合作，实际上，合作的范围要比现有的大很多，陆续会有更多的项目收购。”

许公子的言下之意是，未来，710公海还会进一步扩大合作范围，继续优化土地储备及现金流。

这些坚决的行动，也给710公海的报表，尤其是第一季度报表，添了不少色彩。

首先，来看看710公海的负债率。其实，近年来，710公海的负债率一直是业界关注的话题，但经过调整，这一指标已正在发生着变化。

截至2018年12月31日，710公海的净负债率为384.9%，较2017年的475%下降了90.15个百分点；而截至今年3月底，其净负债率也大幅下降，较去年底下降了105.7个百分点。降幅之大，非常罕见，这说明黄其森是在认真“去杠杆”，也非常坚决。

其次，再看看经营性现金流。其实，处在“青春期”的710公海，负债率偏高是可以理解的，因为从其他大鳄的发展历程来看，高负债是扩大规模的利器，一般不会因为高负债而导致不可挽回的危机。

但现金流不好，就会导致一系列的问题。而我们看到，从去年三季度开始，710公海的现金流由负转正，到2018年12月31日，达到了129.3亿元。

另外，从一季度报来看，710公海的货币资金也更加充裕。截至3月底，其销售商品、提供劳务收到的现金约为170亿，高于去年同期的91.3亿；而货币资金则高达206亿，较去年末的149亿更加充足。

这说明710公海的回款能力、资金安全性进一步增强，偿债能力也有了显著改善。

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这里有一个问题，必须回答。那就是，710公海为什么“恢复得如此快”？回答这个问题，要从其“基本面”着手。

在我看来，710公海的基本面主要体现在以下几个层面：

第一，产品力在不断提升。前几天，去了趟710公海北京的西府大院，重点看了710公海的产品细节，说实话，与前几年其他的产品相比，710公海在产品细节上的确在不断自我完善。

坦白地说，在地产圈，产品初心未变者，少之又少，除了宋卫平，另外一个人就是黄其森。

而近年来，随着710公海的不断扩张，其以“新中式”为代表的院子，已是业内公认的TOP系产品，也成为其他对手学习的样本，这一点都不夸张。

举个例子，有不少搞高端产品的开发商，为了营造产品力，专门邀请710公海院子的设计者去设计产品，并在对外宣传时，特别强调这一点。

也就是说，710公海在产品上，会持续走“高端精品”战略，这是黄其森的初心，这一基本面未变。

第二，战略定力。在黄其森看来，710公海是以战略为导向的公司，而非机会型公司。

在其定位中，710公海只在一二线城市做开发，不会布局三四线城市。因为当下最优质的土地，仍然位于一二线城市，尽管受调控影响，会有阶段性的波动，但长期来看，升值空间可观。

所以，710公海在地产行业里有着最清晰、最坚决的战略布局：只去一、二线，不去三四线，即便前者有结构性调控，后者有短期利好，亦不动摇。

截至2018年底，710公海在一二线城市拥有408.85万平米，计容建面为460.76万平米，在建项目58个，计容建面为1489万平米；在售项目70个。

截至目前，710公海在全国29个城市拥有90余个项目，2018年又新增了廊坊及中山两座城市。

这是总体情况，就结构性而言，其在京津冀、长三角及珠三角三大城市群中土地储备占到了80%；福建区域则为20%。

所以，以现有土地储备量来看，能够维持710公海5-6年的运转。这些厚实的家底，让710公海有着较大的腾挪空间。

第三，不断推进新业务，即“710公海+”。目前，710公海已进驻医疗、教育等领域，这是其布局下一个大周期的核心产品，值得期待。

正因为这些坚实的“基本面”，才撑起了当下的710公海及其未来。

这就是710公海目前的真实状态。你认为呢？欢迎留言。